土地属性
集体所有
位于农村
城市郊区
国家所有
位于城市
土地分类
农用地
建设用地
未利用地
农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。
权属流转
集体所有
土地征收
国家所有
用途流转
农用地
土地征收
建设用地
未利用地
我国现行土地权利体系
根据土地管理法第4条：
国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
集体农用地流转方式
农用地在土地承包期间，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
集体建设用地流转方式
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
一级土地市场 | |
| 划拨 | 出让 |
· 国家机关用地和军事用地 · 城市基础设施用地和公益事业用地 · 国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施用地 · 法律、行政法规规定的其他用地 · 对于开发商来说，可以通过划拨方式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地 | 协商出让 招标出让 拍卖出让 挂牌出让 |
二级土地市场 | ||
买卖 | 其他合作方式 | 出让 |
· 买卖 · 抵债 · 交换 | · 作价入股 · 合建转让 | · 出让使用权赠与合同可能会附加其他条件，如用地人在土地赠予学校使用时，可能会将土地的使用限于与教育有关的目的。 |
以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后，进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的＊常规来源，但在实操过程中，不仅存在审批、征收难度大的问题，企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。
附：
关于年建设用地指标 —— 依据《土地利用年度计划管理办法》，国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
来源 | 企业获得的方式 | 备注 |
1.国有建设用地（存量） | 招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证，进行销售 |
2.集体建设用地（存量） | 征收为国有，再以招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证，进行销售，征收需通过国务院或省级政府审批 |
租赁土地或厂房 | 与集体接洽，但无法进行销售，适用于产业园区类项目 | |
未征收，直接建设 | 与集体接洽，但无法进行销售，产生小产权房问题 | |
3.集体农用地（新增） | 农用地转用审批，征收为国有，再招拍挂方式出让 | 可办理房屋产证，进行销售，规划范围外的转用与征收均需通过国务院或省级政府审批 |
TEL: 400-669-7006 MAIL: liye@liyejigou.com FAX : 021-50321021 ADD：上海市黄浦区肇嘉浜路96号瑞金商务中心8号楼402-405室
指标问题 | 企业获得的方式 | 备注 |
1.有指标，但不满足占补平衡 | 企业说服政府开发整理未利用地，以新增耕地满足占补平衡 | 常发生在一线城市。 |
如无未利用地，部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡 | ||
2.规划基期年建设用地指标饱和，无指标 | 通过整理宅基地，实施增减挂钩，企业向本区政府争取指标或跨区购买指标 | 适合增减挂钩试点地区，跨区购买必须要当地可进行跨区交易地区 |
